Huissiers de justice - Commissaires de Justice
Urgence constat : 06 28 56 05 57
Compétence au ressort de la cour d'appel de Bastia

Résumé sur l'EXPULSION pour loyer impayé: Savoir où l'on va et comment?

Résumé sur l'EXPULSION pour loyer impayé: Savoir où l'on va et comment?
  • Exécution forcée
  • Expulsion
  • Judiciaire

Loyers impayés : cadre juridique et déroulement de la procédure d’expulsion en 2026

La procédure d’expulsion pour loyers impayés est aujourd'hui fortement encadrée et techniquement structurée, notamment depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a renforcé le rôle des dispositifs de prévention et modifié certaines séquences procédurales (notamment le délai lié à la clause résolutoire).
Le socle normatif demeure constitué par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et par les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution relatives à l’expulsion.

I. Séquence procédurale

La mise en œuvre d’une expulsion suppose le respect d’un enchaînement d’actes strictement encadrés.(ce qui peut paraitre long et technique pour un propriétaire occupé par un locataire indélicat, mais nécessaire).

1. Réaction au premier impayé
Le bailleur doit intervenir sans délai par des relances formalisées (courrier recommandé, échanges écrits) et, le cas échéant, signaler la situation aux dispositifs de prévention des expulsions, dont la commission de coordination compétente.

2. Commandement de payer
Délivré par commissaire de justice, cet acte constitue le préalable indispensable.

Il doit comporter :

  1. la dette locative détaillée,
  2. rappeler la clause résolutoire
  3. et mentionner les informations légales obligatoires, notamment le délai (légal) laissé au locataire pour régulariser soit : 2 mois !

3. Saisine du juge des contentieux de la protection
À défaut de régularisation, le bailleur sollicite, par le biais de son avocat la constatation judiciaire de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, la condamnation au paiement des arriérés et, le cas échéant, l’octroi d’une indemnité d’occupation.

4. Jugement
C’est surtout là que le plaignant trouve des motifs : c’est long et sans communication. Bref : un mal nécessaire. Il faut en passer par là. L’administration judiciaire est sous-dimensionnée à ce jour par rapport aux demandes du public d’où les délais qui s’allongent.

La décision rendue fixe les condamnations financières et peut…(eh oui ! cà arrive !),  accorder des délais de paiement ou suspendre les effets de la clause résolutoire en considération de la situation et de la bonne foi du locataire. (cà aussi, cà arrive ! Mais de plus en plus rare…)

5. Mise en œuvre de l’expulsion
L’exécution suppose un commandement de quitter les lieux et le respect des délais légaux, dont un délai incompressible d’environ deux mois avant intervention effective.

II. Limites temporelles : la trêve hivernale

Attention : Entre le 1er novembre et le 31 mars, l’exécution des expulsions est en principe suspendue. Des exceptions existent toutefois, notamment en cas d’occupation sans droit ni titre assimilable à un squat, de relogement effectif, de situation de péril ou de danger manifeste.

III. Outils procéduraux et mécanismes complémentaires

  • Assurance loyers impayés (GLI) : dispositif contractuel permettant la prise en charge (souvent partielle), du risque financier et de l’accompagnement contentieux, sous réserve du respect des conditions déclaratives strictes.
  • Injonction de payer : voie simplifiée mobilisable par commissaire de justice, sans ministère d’avocat,  pour le recouvrement de créances certaines, liquides et exigibles.
  • Voie pénale : (parfois) : les infractions liées à l’occupation frauduleuse ou à la violation de domicile peuvent être poursuivies, sans se substituer à la procédure civile d’expulsion.

IV. Points de vigilance

  • Procédure strictement formaliste, soumise à des nullités en cas d’irrégularité.
  • Importance de la clause résolutoire et des mentions obligatoires dans les actes.
  • Nécessité de documenter les diligences et de respecter scrupuleusement les délais.
  • Intérêt opérationnel d’un accompagnement par un praticien spécialisé (commissaire de justice en pratique),  afin de sécuriser la chaîne procédurale et l’exécution finale de la mesure d’expulsion.
  • Enfin… s’armer… de patience…. (car cà va être long et si long : complexe et donc onéreux : frais à avancer  de commissaire de justice mais aussi d’avocat. Même si ces frais pourront, si l’ex locataire est solvable, être récupéré sur lui, en cas de précision dans la condamnation sur ce point. Ne pas oublier dans le décompte de rajouter et demander au juge avant une condamnation au titre de dommages et intérêts (à lister et prouver), article 700 CPC (concerne les frais de justice), les dépens (idem sauf frais d’avocats), et les intérêts de retard (dont il convient de demander au magistrat,  le départ au jour de la première mise en demeure envoyée (d’où l’intérêt de l’envoyer par LRAR ou mieux par sommation de payer signifiée par Commissaire de justice).

L’expulsion est à ce jour en France…. Souvent :  un long chemin, difficile et parsemé d’embuches. Mais un chemin nécessaire et fructueux ( à la fin). Vous ne pouvez pour cela vous passer des conseils d’un Avocat et/ou d’un Commissaire de Justice.