Question à l'Huissier N°7: Une LRAR non réceptionnée vaut elle préavis? NON!

Un propriétaire ou locataire envoie son congé par lettre recommandée… que le bailleur ou le locataire ne va pas chercher. Le préavis démarre-t-il ? ? Non, rappelle la Cour de cassation (arrêt du 7 mai 2025, n°23-13151).

 ? Le délai de préavis court à compter de la réception effective du congé — pas de l’avis de passage, ni du dépôt. ? À retenir : pour sécuriser son congé, mieux vaut : • un acte de commissaire de justice (ex-huissier ) »

La loi est certes permissive…. mais très dangereuse en l’occurrence. Cela peut vous couter beaucoup plus cher qu’un simple congé signifié (ou même rédigé et signifié) par Commissaire de Justice !

Bail d’habitation : un congé envoyé par LRAR, non réclamée ne vaut pas réception !

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la question du départ du locataire est souvent source de confusion, notamment lorsqu’il s’agit de la remise du congé au bailleur. Une récente décision de la Cour de cassation, en date du 7 mai 2025 (n°23-13151), vient clarifier un point essentiel : un congé envoyé par lettre recommandée mais non retiré par le bailleur ne fait pas courir le délai de préavis.

Que dit la Cour de cassation ?

Un locataire a adressé son congé par lettre recommandée avec avis de réception à son bailleur. Cependant, ce dernier n’a jamais récupéré le courrier recommandé, laissant le congé en instance à la poste. La question s’est alors posée : le délai de préavis commence-t-il à courir à partir de l’avis de passage ou du dépôt du courrier, même si le bailleur ne l’a pas effectivement réceptionné ?

La Cour de cassation répond clairement par la négative. Le délai de préavis ne débute qu’à partir de la réception effective du congé par le bailleur, et non à partir de l’avis de passage ou du simple dépôt du courrier recommandé.

Pourquoi est-ce important ?

Cette décision protège le locataire, en évitant que le bailleur ne puisse faire courir le délai de préavis sans avoir réellement pris connaissance du congé. Elle souligne également l’importance pour le propriétaire de s’assurer que son congé est bien reçu.

Sauf à ce qu’il ne s’y prenne au dernier moment et s’il est toujours dans les délais que faire alors ?

Comment sécuriser la remise du congé ?

Pour éviter toute contestation, il est conseillé au propriétaire de privilégier :

• L’envoi en recommandé avec accusé de réception, mais en s’assurant strictement que le courrier est bien retiré.

Sinon  de manière générale et pour éviter tout oubli ou distraction qui peut couter très cher : (reconduction du bail pour 3 ans minimum !)

• La signification par acte d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), qui garantit la réception effective du congé par le bailleur.

En résumé :

Pour aller plus loin :

Vous pouvez consulter la jurisprudence complète de la Cour de cassation sur ce sujet via ce lien Legifrance (arrêt du 7 mai 2025, n°23-13151).

Cette décision rappelle l’importance de bien maîtriser les formalités liées à la fin d’un bail d’habitation, afin d’éviter tout litige et garantir une procédure claire et sécurisée pour les deux parties. Pour cela et le plus souvent : seul l’appel à un professionnel  (commissaire de justice), vous permettra de sécuriser cette partie.

En pratique: le conseil: Éviter un simple avis de passage ou un dépôt pour le préavis qui est crucial car le délai de préavis ne commence à courir qu’à la réception effective du congé par le bailleur. Si le propriétaire ne va pas chercher la lettre recommandée, le préavis ne démarre pas et le locataire reste redevable du loyer et des charges, certes,  ce qui peut le placer dans une situation délicate267.  mais il aurait du vous donner congé lui aussi en la même forme. Pour le propriétaire la sanction essentielle c'est: la reconduction tacite du bail pour 3 ans! (minimum). Un simple avis de passage n’a donc aucune valeur légale pour faire courir le délai : il ne prouve qu’une tentative de remise, pas la réception réelle du congé par le bailleur67.

Pour sécuriser la procédure, il est recommandé d’utiliser un acte de commissaire de justice, qui garantit la notification et le début du préavis, même si le bailleur ou le locataire refuse de réceptionner le courrier67.