Question à l'huissier n°10: Locataires de plus de 65 ans : Ce que les bailleurs

Locataires de plus de 65 ans : ce que les bailleurs doivent impérativement vérifier avant de donner congé!

La protection des locataires âgés constitue aujourd’hui un point de vigilance majeur pour les propriétaires bailleurs.

La législation encadre strictement la possibilité de mettre fin à un bail lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources modestes, sous peine de nullité du congé.

Concrètement, cette protection s’applique aux locataires ayant atteint 65 ans à la date d’échéance du bail, dès lors que leurs revenus annuels sont inférieurs aux plafonds réglementaires, fixés en 2024 à 26 687 euros en Île-de-France et à 23 201 euros dans le reste du territoire. Elle concerne également les situations dans lesquelles le logement abrite une personne à charge remplissant ces conditions.

Dans ce cas, le bailleur ne peut délivrer un congé pour vente, reprise ou non-renouvellement sans proposer un relogement effectif.

Cette offre doit être écrite, sérieuse et adaptée aux besoins du locataire âgé : localisation proche du logement initial, caractéristiques équivalentes, loyer compatible avec ses ressources et respect des normes de décence et d’accessibilité.

Le délai de préavis est alors porté à six mois.

Une exception existe toutefois lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures aux plafonds applicables. À défaut, la charge de la preuve repose entièrement sur le bailleur.

En pratique, les contentieux portent principalement: sur l’insuffisance du relogement proposé ou sur une appréciation erronée des ressources du locataire.

En effet: Un congé irrégulier est nul de plein droit et expose le bailleur à un maintien forcé du locataire dans les lieux.

Anticipation, vérifications rigoureuses et sécurisation de la procédure sont donc indispensables.

Cour de cassation — 2 octobre 2025, 3e civ. n° 24-12.308

Encadré simplifié clair et pratique, spécifiquement pensé pour les bailleurs :

? Locataires de plus de 65 ans : les erreurs à éviter absolument

• Ignorer l’âge du locataire à la date d’échéance du bail
  La protection s’apprécie au terme du contrat, non à la date d’envoi du congé. Un locataire atteignant 65 ans avant l’échéance peut bénéficier du dispositif.
• Omettre de vérifier les ressources réelles du locataire
  Les plafonds de ressources sont stricts et révisés annuellement. Une erreur d’appréciation ou l’absence de justification expose à la nullité du congé.
• Négliger la situation d’une personne à charge
  La protection s’étend aux foyers hébergeant une personne âgée et à faibles ressources, même si le titulaire du bail n’a pas lui-même 65 ans.
• Proposer un relogement imprécis ou inadapté
  Une simple intention ou une offre vague est insuffisante. Le relogement doit être écrit, réel, disponible et compatible avec les besoins du locataire (localisation, loyer, accessibilité).
• Choisir un logement trop éloigné ou plus onéreux
  Un relogement hors commune ou avec un loyer disproportionné par rapport aux ressources est régulièrement écarté par les juges.
• Oublier l’allongement du préavis à six mois
  Le non-respect du délai légal constitue un vice de procédure autonome.
• Supposer que le silence du locataire vaut acceptation
  En l’absence d’accord clair, le bailleur doit être en mesure de démontrer la pertinence de son offre devant le juge.
• Sous-estimer le risque contentieux
  Un congé irrégulier est nul de plein droit et entraîne le maintien du locataire dans les lieux, parfois pour plusieurs années.Haut du formulaire

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