Constats du commissaire de justice : sécuriser les travaux en copropriété

Les constats du commissaire de justice jouent un rôle clé pour prévenir les conflits et garantir la sécurité juridique des chantiers. En tant que maîtres d’ouvrage, entourez-vous de ces experts judiciaires pour naviguer sereinement dans les méandres des travaux de construction ou de rénovation. En effet, ils assurent la protection des intérêts de tous les acteurs concernés : propriétaires, entreprises de travaux, architectes et voisins. Quelle est leur contribution ? Comment interviennent-ils à chaque phase du projet ?

Sommaire :

• Les constats du commissaire de justice : les clés pour une rénovation réussie en copropriété
• Avant les travaux : prévention des litiges par les constats du commissaire de justice
• Pendant les travaux : gestion des imprévus sur le chantier
• Après les travaux : garantie de la conformité et de la qualité
• Les constats du commissaire de justice : des preuves irréfutables en justice

Les constats du commissaire de justice : les clés pour une rénovation réussie en copropriété

En 2023, 3% des propriétaires en France envisagent des projets de rénovation. Pour soutenir ces initiatives, des aides substantielles, telles que MaPrimeRénov’, ont vu leur montant augmenter jusqu’à 70 000 euros. Malgré cela, le paysage immobilier français compte encore 5 millions de logements mal isolés, 3 millions de logements vacants, et 500 000 logements très énergivores. Ces derniers, notamment les logements classés G et plus, sont progressivement exclus du marché locatif.

Outre les contraintes financières, de nombreux Français hésitent à se lancer dans la rénovation en raison de la complexité des travaux. Ils éprouvent d’abord une appréhension face aux délais prolongés. Ensuite, vient la crainte des surcoûts imprévus. De plus, les dommages collatéraux constituent une préoccupation majeure. Les malfaçons à la livraison sont également une source d’inquiétude. Enfin, le risque d’arnaques reste une préoccupation constante pour eux. Ces incertitudes dissuadent alors certains propriétaires d’engager des travaux.

Pour pallier ces craintes, les commissaires de justice interviennent pour accompagner et sécuriser les chantiers. Ces experts judiciaires aident à prévenir les litiges et à protéger tous les intervenants – propriétaires, entreprises de construction, architectes et riverains – à toutes les étapes du projet. Leur rôle est de documenter et d’établir des “constats du commissaire de justice” avant, pendant, et après les travaux.

Avant les travaux : prévention des litiges par les constats du commissaire de justice

Avant le début des travaux, le propriétaire peut jouer un rôle proactif en contactant un commissaire de justice. Il s’agit de faire établir un constat avant travaux. En effet, ces constats du commissaire de justice couvrent :

• les pièces adjacentes aux travaux,
• la structure,
• les éléments mitoyens,
• les parties communes,
• la voirie,
• et l’état des bâtiments et trottoirs environnants.

Ce constat préventif libère le propriétaire de toute responsabilité si des dommages collatéraux, comme des fissures sur les immeubles voisins ou des voies endommagées, sont signalés après les travaux. En effet, il n’est pas rare, qu’un copropriétaire se voit accusé d’avoir créé des dommages collatéraux suite aux travaux qu’il a réalisé dans ses parties privatives. Il en est de même, lorsqu’il s’agit de la copropriété et des immeubles voisins.

L’importance du constat préalable

Ce constat devrait être une pratique quasi systématique. Souvent, après les travaux, des voisins ou riverains peuvent, par malveillance ou vigilance accrue, accuser le chantier d’avoir engendré des dommages.

Sans constat préalable, le propriétaire ou l’entreprise intervenante se trouve dans une position délicate. D’abord, ils n’ont aucune preuve de leur non-responsabilité. Ensuite, l’absence de documentation sur l’existence préalable des dommages les met en difficulté. Cela peut les conduire à devoir réaliser des réparations coûteuses. Enfin, ils pourraient même être confrontés à des poursuites judiciaires.

Par ailleurs, ces constats du commissaire de justice s’avèrent très utiles pour protéger le propriétaire contre les dégradations internes dues au chantier. Par exemple, si l’entreprise en charge des travaux endommage les peintures ou les sols. Dans ce cas, le constat initial du logement réalisé avant les travaux permettra de prouver facilement l’état antérieur. Il sera alors possible d’obtenir réparation des dommages par le professionnel.

Pendant les travaux : gestion des imprévus sur le chantier

Lorsque des retards surviennent dans les projets de BTP, surtout avec l’intervention successive de différents corps de métier, les constats du commissaire de justice deviennent essentiels. En effet, cela permet de prouver officiellement les retards. Or, ces derniers peuvent avoir des répercussions financières majeures, comme l’impossibilité de louer le logement ou d’utiliser un espace de travail.

Identifier les malfaçons et vices cachés

Durant les travaux, la découverte d’imprévus tels que des matières dangereuses (amiante), des enfouissements clandestins ou des défauts de construction est courante. Ces situations engendrent des retards et des coûts supplémentaires. Ici, les constats du commissaire de justice prouvent l’existence de ces vices cachés avant les travaux. Ainsi, ils permettent de rechercher la responsabilité de l’auteur.

Constat d’abandon de chantier

Dans les cas d’abandon de chantier, que l’entrepreneur soit occupé ailleurs ou en faillite, le propriétaire se retrouve démuni. Le commissaire de justice documente alors précisément l’état du chantier, y compris les travaux réalisés, le matériel présent, et ce qui reste à faire.

Ce constat établit la preuve de l’abandon et surtout fixe la date de cessation des travaux. De fait, il permet d’engager la responsabilité de l’entrepreneur défaillant et de son assureur. De plus, il facilite le processus de sélection d’un nouvel entrepreneur pour achever les travaux. Puisque celui-ci exigera ce constat formel avant d’accepter de reprendre le chantier.

Après les travaux : garantie de la conformité et de la qualité

À la fin des travaux, le commissaire de justice joue un rôle essentiel en réalisant un constat de réception des travaux. Durant la visite de réception, le propriétaire évalue l’achèvement et la conformité des travaux. Ainsi, il peut refuser la réception en cas d’inachèvement ou de non-conformité. Mais, il peut aussi accepter sans réserve, ou avec des réserves s’il observe des défauts. Le commissaire de justice accompagne alors le propriétaire. Il va pouvoir le conseiller sur les réserves à mentionner, et consigne ces observations dans son constat.

Le constat de levée des réserves

Si des réserves sont émises lors de la réception, le commissaire de justice peut intervenir une seconde fois pour établir un constat de levée de réserve une fois les points litigieux réparés. Ce constat confirme ainsi que les finitions ont été reprises et les défauts réparés.

Le constat de malfaçons post-travaux

Si des malfaçons sont identifiées immédiatement après les travaux ou même des mois plus tard, il faudra les faire constater rapidement. En cela, les constats du commissaire de justice figent la preuve des défauts. Et, ils permettent de les dater précisément. Cela est essentiel, car avec le temps, la preuve peut disparaître. De même, elle peut devenir irrecevable en raison de délais légaux, c’est le cas pour la garantie décennale. Mais, elle peut aussi être attribuée à une mauvaise utilisation ou à l’usure par la partie adverse.

Les constats du commissaire de justice : des preuves irréfutables en justice

La transformation des professions judiciaires : naissance des commissaires de justice

Le 1er juillet 2022, une évolution majeure s’est produite dans le domaine judiciaire français. D’abord, les huissiers de justice et les commissaires-priseurs judiciaires, anciennement connus comme officiers publics et ministériels, ont entrepris une transformation significative. Ensuite, ils sont devenus des commissaires de justice, unifiant ces professions sous une nouvelle gouvernance ordonale commune. Enfin, la Chambre nationale des commissaires de justice, reconnue comme établissement d’utilité publique et Ordre professionnel, supervise cette transition.

Utilisation des constats du commissaire de justice en cas de Litige

Lorsque le maître d’ouvrage vise à obtenir réparation pour des travaux non conformes, il doit d’abord présenter des preuves solides. De même, s’il doit se défendre contre des accusations de dommages liés à son chantier, fournir des preuves est essentiel. Ensuite, que ce soit pour réclamer des travaux additionnels de l’entrepreneur, ou lors d’une médiation amiable, les preuves sont essentielles. Enfin, devant un tribunal, le constat réalisé par un commissaire de justice, en tant qu’officier public et ministériel, possède une force probante importante.

La conservation longue durée des constats

Un atout majeur des constats réside dans leur conservation durant 25 ans. Cette longévité peut s’avérer cruciale, notamment pour des litiges qui émergent longtemps après la fin des travaux.

Accessibilité et coût des constats du commissaire de Justice

Obtenir un constat est relativement simple, grâce aux 3700 commissaires de justice répartis sur tout le territoire français, capables d’intervenir rapidement, souvent en moins d’une heure.

Bien que cela représente une dépense supplémentaire, le recours à un commissaire de justice est souvent le moyen le plus efficace pour obtenir réparation et un préalable indispensable pour gagner son procès ou sa négociation. Le coût est variable selon les tarifs fixés librement par les professionnels. En effet, il dépend des frais de déplacement, de l’étendue et de la complexité de la mission.  Demandez nous un devis?

L'article original dans la revue Mon Immeuble